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記者在河南省許昌市采訪了解到，國(guó)內(nèi)首個(gè)按市場(chǎng)運(yùn)作、以個(gè)人委托代理模式開發(fā)的住宅小區(qū)，將于今年9月底建設(shè)完工交付使用。這個(gè)建筑面積7 .8萬平方米的小區(qū)，代建對(duì)象主要針對(duì)當(dāng)?shù)刂行W(xué)、幼兒園教師等城市中低收入階層，住房均價(jià)低出同類地段市場(chǎng)均價(jià)35%，與疲軟的房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)相比，這個(gè)小區(qū)在開工時(shí)房屋幾乎已經(jīng)訂購(gòu)一空，迅速激活了城市中低收入者的住房消費(fèi)。采訪中，一些專家認(rèn)為，這種新的開發(fā)模式是構(gòu)建房地產(chǎn)多元化供給市場(chǎng)的有益探索，在一定程度上起到了以市場(chǎng)的辦法解決民生問題的作用，值得鼓勵(lì)借鑒。
“平民地產(chǎn)”深受歡迎
這個(gè)通過個(gè)人委托代理模式開發(fā)、名為“書香苑”的住宅小區(qū)，由于價(jià)格遠(yuǎn)低于市場(chǎng)均價(jià)，甚至比當(dāng)?shù)匾恍┙?jīng)濟(jì)適用房小區(qū)均價(jià)還低，被稱為“平民地產(chǎn)”，深受城市中低收入階層的歡迎。
健康路小學(xué)教師宋小軍是這個(gè)項(xiàng)目的第一個(gè)參與者，他說：“我看房看了五六年，這下終于買到自己能買得起的房子了 。 ” 他說 ： “ 我從2004年起開始看房，越看價(jià)越高，越看越買不起，工作10多年了，還帶著老婆孩子和老人住在不到50平方社的屋里。這次我選了一套120平方米左右的房子，總房?jī)r(jià)20萬元出頭，比商品房便宜很多，我拿出全部積蓄10萬元交了首付，往后就靠貸款了，這種模式特別適合我們�！�
記者了解到，這個(gè)小區(qū)于2009年9月動(dòng)工，分三期開發(fā)，共有12幢多層和四幢小高層，到2011年6月，12幢多層、456套房已全部交工，入住率達(dá)到71%；四幢小高層到今年9月底交工。小區(qū)房屋面積在80平方米至140平方米之間，其中中小戶型占到80%。
在價(jià)格上，這個(gè)小區(qū)多層均價(jià)在1600元，遠(yuǎn)低于2700元左右的市場(chǎng)平均價(jià)價(jià)格；小高層由于近幾年原材料價(jià)格上漲等因素，均價(jià)從原來的2157元上漲到了2391元，但仍然遠(yuǎn)低于當(dāng)?shù)匦「邔?900元至4200元的市場(chǎng)均價(jià)。
這個(gè)小區(qū)位于許昌市老城區(qū)，位置并不偏遠(yuǎn)，附近有兩所小學(xué)和兩所中學(xué)，在當(dāng)?shù)貙儆趦?yōu)勢(shì)教育資源；周邊醫(yī)院、超市等生活配套齊全。購(gòu)房戶中，市區(qū)兩級(jí)教師約有230多戶，占到了30%左右，其它主要是當(dāng)?shù)匾恍┦杖肫偷膯挝宦毠ぁ?/P>
許昌市魏都區(qū)的小學(xué)教師趙明說：“我聽說這個(gè)項(xiàng)目后，回家一商量第二天就交了5萬元預(yù)付款，這個(gè)價(jià)格和我平�？吹拿科椒矫锥г臉潜P相比便宜太多了�！彼f，比自己參加工作早幾年的趕上了集資建房，往后的只能買商品房了，但兩口子每月收入加一起還不夠買一平方米的，像自己這個(gè)情況的同事有很多，基本都和老人住一起，像這樣的代理建房模式實(shí)際上還帶有一定公益性質(zhì)，大家很歡迎。
成本完全公開 利潤(rùn)提前限定
許昌市的個(gè)人委托代理建房采取雙公司運(yùn)作，即由惠民房產(chǎn)中介公司和惠民房地產(chǎn)開發(fā)公司兩家公司來實(shí)施，把有住房需求、自愿參與建房的個(gè)人組織起來，把各項(xiàng)成本向參與者完全公開，公司通過收取提前限定利潤(rùn)率的代理服務(wù)費(fèi)的方式盈利。
公司負(fù)責(zé)人楊金城介紹說，城市中低收入階層對(duì)住房需求的市場(chǎng)空間巨大，但最大的障礙就是房?jī)r(jià)過高。2007年公司成立后，決定針對(duì)中低收入階層、按照代理建房的模式來開發(fā)。在2007年第一次參與土地競(jìng)標(biāo)時(shí)，總共有2000多人報(bào)名參加，光教師就有1097名，還出現(xiàn)了通宵排隊(duì)預(yù)訂房號(hào)的場(chǎng)景，3天之內(nèi)就收到了預(yù)交建房款2000多萬元。但后來因土地拍賣價(jià)格過高，超出了公司給客戶房?jī)r(jià)每平方米不超過1350元的承諾，隨后放棄競(jìng)拍。
2008年后，拿下這塊土地的開發(fā)商因?yàn)榈貎r(jià)過高、市場(chǎng)萎靡等問題，向政府提出退地。經(jīng)過與政府的溝通協(xié)商，在許昌市政府的積極支持下，惠民公司正式承接了這塊土地。由于第一次的競(jìng)標(biāo)失敗，這次只有357人預(yù)交了建房款，但隨著項(xiàng)目真正進(jìn)入實(shí)施，許多客戶上門預(yù)交建房款，提前預(yù)訂一空。
代理建房模式受歡迎的一個(gè)核心就是成本完全公開、利潤(rùn)提前限定。楊金城介紹說，公司和每一個(gè)參與者簽訂合同，把成本中的各項(xiàng)構(gòu)成和折算出的每平方米的價(jià)格，向參與者完全公開，并把公司的代理服務(wù)費(fèi)約定在7%。同時(shí)成立由參與者組成的11人的監(jiān)管組，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)展、工程建設(shè)、資金支付等進(jìn)行全程監(jiān)管。與傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)模式相比，這種模式?jīng)]有售樓部、沒有廣告支出、不依賴銀行貸款，利潤(rùn)又提前限定，這樣的項(xiàng)目才能做到平價(jià)房產(chǎn)。
原魏都區(qū)教體局局長(zhǎng)宋云峰介紹說，這個(gè)項(xiàng)目有區(qū)教育系統(tǒng)100多名教師參加，應(yīng)該說在解決教師住房難問題上發(fā)揮了重要作用。集資建房取消后，針對(duì)教師住房難、群眾呼聲大的問題，曾經(jīng)和幾家開發(fā)商聯(lián)系過團(tuán)購(gòu)，但價(jià)格仍然難以接受。這次許多教師之所以參加代理建房，因?yàn)檫@種模式成本和利潤(rùn)都是透明的，價(jià)格上與教師們的收入相比也能接受，又能參與到工程質(zhì)量和資金監(jiān)管中，群眾很歡迎，也確實(shí)為中低收入階層辦了好事。
市場(chǎng)空間巨大 運(yùn)作漸趨成熟
根據(jù)惠民公司在許昌市40多個(gè)單位的市場(chǎng)調(diào)研，有自愿參與此種模式建房意向的人達(dá)1萬多人，主要分三種類型的住房需求者，即：自住型、改善型和農(nóng)村人口進(jìn)城務(wù)工者。楊金城介紹說，大部分客戶屬于買不起商品房，又不能享受廉租房和經(jīng)適房，根據(jù)我們的抽樣調(diào)查匡算，這種類型的需求者約占全市需房者65%左右，需求潛力巨大。
記者采訪了解到，個(gè)人委托代理建房模式是由個(gè)人合作建房脫胎而來。幾年前，個(gè)人合作建房曾在全社會(huì)引起廣泛關(guān)注，先后有50多個(gè)城市成立了個(gè)人合作建房組織，聯(lián)合消費(fèi)者準(zhǔn)備自己開發(fā)建設(shè)平價(jià)房，但最后都銷聲匿跡。許昌的這種個(gè)人委托代理建房模式也是通過將自愿參與建房者組織起來，開發(fā)建設(shè)平價(jià)房，但解決了個(gè)人合作建房存在的合法性、規(guī)范性和專業(yè)性不足等問題。
個(gè)人委托代理建房模式吸取了個(gè)人合作建房“客戶前置”的長(zhǎng)處，即首先搞市場(chǎng)需求調(diào)查，提前鎖定客戶，同時(shí)吸取了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公司化運(yùn)作的規(guī)范操作方法，但又區(qū)別于大多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運(yùn)作模式。
在經(jīng)營(yíng)方法上，房地產(chǎn)開發(fā)商建設(shè)的商品房是自主建設(shè)，自主定價(jià)，自主經(jīng)營(yíng)銷售，客戶后置；而個(gè)人委托代理建房是客戶前置，即提前約定好客戶，并受他們的委托，根據(jù)他們的意愿和要求設(shè)計(jì)建房，提前協(xié)商約定代建房?jī)r(jià)，提前約定代理服務(wù)費(fèi)收取的比例，建房成本全面公開，自始至終屬于代理行為；在資金投入上，開發(fā)商是自行投資開發(fā)建設(shè)，委托代理個(gè)人建房是以需房消費(fèi)者投資為主，公司資金作為輔助而實(shí)施的一種代理建房行為，并且從設(shè)計(jì)到建設(shè)，要全面聽取需房消費(fèi)者的意見，同時(shí)建房的全過程處于需房消費(fèi)者的參與和監(jiān)督之下。
在資金管理管理上，采用“多方共管，公開透明”的方式，即每個(gè)人預(yù)交的建房資金由代理公司方、出資人代表方組成住房建設(shè)監(jiān)管組共管，在銀行開立預(yù)存資金賬戶，銀行預(yù)留印章分設(shè)分管，在資金使用時(shí)，各方在用款項(xiàng)目申請(qǐng)書上共同簽字后，方可使用資金。并由銀行參與資金監(jiān)管，確保資金的安全管理和使用。
2011年11月，許昌市又一個(gè)用代理建房模式開發(fā)的六和花園小區(qū)項(xiàng)目也正式動(dòng)工。這個(gè)占地面積106畝、有13幢高層的小區(qū)，共計(jì)1350套房源，其中有1200套采用惠民公司的個(gè)人委托代理模式開發(fā)，房屋均價(jià)僅為2760元，而同類高層住宅市場(chǎng)價(jià)在4300元左右，已經(jīng)全部訂出。
楊金城介紹說，這種模式操作已經(jīng)趨于成熟規(guī)范，各個(gè)環(huán)節(jié)特別是資金管理使用等核心問題都在法律法規(guī)和參與者的監(jiān)管之下；營(yíng)銷廣告推廣和銷售服務(wù)等環(huán)節(jié)的減少，大大降低了管理成本費(fèi)用，有利于平抑房?jī)r(jià)，使房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)走向多體制、多機(jī)制、多種模式并舉的局面，也降低了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)銀行貸款的過度依賴。
河南省社科院院長(zhǎng)喻新安認(rèn)為，這種新的開發(fā)模式改變了當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)模式過于單一的狀況，有助于借助市場(chǎng)力量使房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)回歸理性。平抑房地產(chǎn)價(jià)格，一方面需要相關(guān)政策的落實(shí)到位，另一方面也更需要新的市場(chǎng)主體、新的開發(fā)模式，培育多元化的市場(chǎng)力量。
為保障房市場(chǎng)化運(yùn)作提供借鑒
一些專家認(rèn)為，這種開發(fā)模式通過完全市場(chǎng)化的運(yùn)作，在一定程度上達(dá)到了政府保障房建設(shè)的民生目標(biāo)，豐富了低端住宅市場(chǎng)的供給，對(duì)于平抑房?jī)r(jià)、激活中低收入階層購(gòu)房需求有積極作用，值得借鑒推廣。
近期以來，保障房分配遇冷的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，河南、廣東、湖北、河北等省份部分城市都曾出現(xiàn)經(jīng)適房銷售明顯“供過于求”的現(xiàn)象，許多樓盤的銷售比例不足一半，甚至只有一、二成。在鄭州、武漢等城市，首批公租房也遭受了市場(chǎng)冷遇。河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)副教授張金波認(rèn)為，這反映出僅憑政府力量很難滿足多元化的市場(chǎng)需求，尤其是住房需求涉及交通、教育、醫(yī)療等多個(gè)方面，建保障房是政府做的惠民工程，但這并不意味著政府要完全包辦，也應(yīng)該考慮如何激活市場(chǎng)力量來解決問題。
河南省社科院副院長(zhǎng)谷建全等專家認(rèn)為，相比之下，許昌的個(gè)人委托代理建房模式是一種有益的探索，解決了經(jīng)濟(jì)適用房面臨的幾個(gè)難點(diǎn)問題。首先是切實(shí)降低了房?jī)r(jià)，使政府從經(jīng)適房建設(shè)、分配、管理等事務(wù)中解脫出來；其次是強(qiáng)化了透明度，在購(gòu)房者的參與下，能夠確保質(zhì)量；此外，供求雙方直接掛鉤，能夠消除地產(chǎn)泡沫。這對(duì)于推進(jìn)經(jīng)適房的市場(chǎng)化運(yùn)作有重要的參考意義，尤其在二、三線中小城市發(fā)展?jié)摿^大。
另一方面，一些地方干部認(rèn)為，這種模式老百姓很歡迎，說明它很有生命力，作為一種有益探索，需要不斷在實(shí)踐中成熟完善，政府也應(yīng)給予大力支持；但同時(shí)，這種模式與現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)模式有沖突，主要是利益沖突太大，也使得地方政府在支持和推廣上格外謹(jǐn)慎；此外，在土地招拍掛市場(chǎng)上能否在可接受價(jià)位成功舉牌，也是一大挑戰(zhàn)。
一些學(xué)者和專家建議，對(duì)于類似的微利地產(chǎn)開發(fā)模式創(chuàng)新，政府應(yīng)給予一定的政策扶持，甚至可以視同保障性住房享受相關(guān)優(yōu)惠政策，如在城市配套費(fèi)、墻改基金、電力配套費(fèi)等地方行政事業(yè)性收費(fèi)上給予減免。在稅收政策上，清理一些事實(shí)上重復(fù)納稅的項(xiàng)目，將既有的增值稅優(yōu)惠政策落實(shí)到位等，在成本透明的開發(fā)模式下，這些政策還會(huì)推動(dòng)房?jī)r(jià)較大幅度下降。另一方面，建議政府在土地供應(yīng)方面給予支持，比如，可以采取土地價(jià)撥的方式，或者有針對(duì)性地采取掛牌方式予以支持。同時(shí)，建議相關(guān)部門加強(qiáng)對(duì)類似新開發(fā)模式的關(guān)注，給予引導(dǎo)和幫助。
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